关于建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答（四）

建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省规定的最低期限的，该约定应认定无效。

[理解]本条是关于保修期限约定效力的解答

1、有关保修责任的一般规定

我国《建筑法》第六十二条规定，“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他系统工程等项目：保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。”具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《建设工程质量管理条例》第三十九条，“建设工程实行质量保修制度。”

建设部2000年6月30日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》中对“房屋建筑工程质量保修”一词做了明确界定，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。什么叫“质量缺陷”，即房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围内和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。对于具体的保修期限，《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。”合同当事人双方对于保修期限的约定低于法律、行政法规的规定的，该约定无效。

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。保修期限的约定低于法律法规规定的期限的，该约定无效。

2、建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省规定的最低期限的，该约定应认定无效。

浙江省高院认为，上述规定应是效力性强制性规定，当事人不能用合意排除其适用。其规定旨意，主要在于保证建筑工程的质量，保障使用人的生命和财产安全，此为底线，不能突破。按照上文坚持质量第一的原则，如果合同中对于最低保修期限的约定低于上述规定，则合同无效，相应的最低保修期限按照法律规定认定。

【适用指导】

1、保修期间的质量责任划分原则

根据《建设工程质量管理条例》第十三条的规定，“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”

（1）施工单位未按国家有关规定、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任。

（2）属于设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，其费用通过建设单位向设计单位索赔。

（3）因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，施工单位承担经济责任。属于建设单位采购，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担经济责任。

（4）因建设单位或建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或建筑物所有人自行负责。

（5）因地震、洪水、台风等不可抗力或自然灾害造成的质量事故，施工单位、设计单位、监理单位不承担经济责任。

2、非正常使用下的保修问题

建设工程未经竣工验收，建设单位擅自使用后，根据《解释》第十三条的规定，建设单位对擅自使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。这里就产生一个争议，未经竣工验收擅自使用后，对于使用部分工程是否还存在着保修期？是否能根据《解释》的这一规定认定擅自使用后，免除了施工单位的保修责任？

目前对该问题司法实践中一般认为建设单位擅自使用建设工程的，不能免除施工单位对此的保修责任。《解释》第十三条所表述的“擅自使用部分质量不符合约定”，这里的质量仅仅是指狭义上的质量责任（即对不合格工程承担返修、返工或改建的责任），而不宜做扩大解释为包括质量保修责任。也就是说，即使建设工程未竣工验收，建设单位擅自使用的，也不能就此免除施工单位相应的保修责任。